El mercado de vivienda y el sector construcción en el Perú, viene evolucionando positivamente, acompañado del continuo crecimiento económico desde hace más de 10 años. A pesar de la crisis financiera internacional desatada en el 2008, el Perú ha logrado cerrar el 2009 con cifras positivas y es uno de los países de la región con mayores perspectivas y potencial de crecimiento.
El sector vivienda y construcción tienen particular impulso y apoyo del Gobierno, que ha desarrollado importantes planes de inversión en infraestructura, promueve el acceso al crédito a la vivienda; y otorga subsidios a sectores de menores recursos.
Sin embargo a pesar de los avances tanto económicos como en el sector vivienda, y como en muchos países de la región, aun persiste el gran reto de reducir el déficit habitacional. Según cifras del Ministerio de Vivienda en el Perú existiría un déficit habitacional del orden de 1’860,692; de los cuales 389,745 es cuantitativo y 1’470,947 corresponde a un déficit cualitativo.
El 65% del déficit es urbano, asimismo el 26% del déficit se concentra en Lima, a pesar que existen importantes iniciativas del Gobierno para impulsar la construcción masiva de vivienda, el espacio disponible para construir nuevas viviendas es cada vez más escaso, no solamente por la escases en zonas céntricas sino por la falta de terrenos periféricos dotados con la infraestructura necesaria para el desarrollo de vivienda de interés social.
La mayor parte de la oferta inmobiliaria se dirige a sectores de altos ingresos, sin embargo el mayor potencial de viviendas esta en sectores de menores ingresos, segmento del cual muchos promotores y desarrolladores, así como entidades financieras ya están promoviendo su participación en estos segmentos.
Si bien el mercado de viviendas en el Perú se muestra dinámico, es previsible que si no se encuentran mecanismos eficientes para dotar espacios para la construcción de viviendas de calidad para sectores de medianos y menores recursos, los precios de los terrenos podrían incrementarse vertiginosamente e incidirán en el costo de las viviendas, dificultando el acceso y la calificación a los créditos hipotecarios, asimismo el mercado se expone al incremento de la informalidad, invasiones, trafico de terrenos, etc., estos hechos podrían frenar el buen dinamismo del sector y llevar a una profunda crisis habitacional que sin duda incidiría en la economía y desarrollo social del país.
Ante la imperante necesidad de implementar políticas, estrategias y normas que permitan otorgan sostenibilidad a la construcción de viviendas sociales, es preciso explorar otras experiencias de otros paises de la región. Algunas soluciones a la problematica de suelo urbano son la creacion de bancos de tierra como funciona exitosamente en Bogotá; o generar las condiciones para que los grandes Fondos Inmobiliarios privados generen reservas de tierra urbana como sucede en México. ¿Porque tratar de crear la rueda? si esta ya fue inventada?. Podemos aprender de experiencias de otros paises y no cometer los mismos errores.
Ronald Sanchez
Economista
miércoles, 24 de noviembre de 2010
martes, 3 de noviembre de 2009
Problemática habitacional en el Perú
11 oct. 2009. Hace dos meses el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), se mostraba reacio a ampliar los recursos destinados para el Bono Familiar Habitacional (BFH) de programa Techo Propio, llevando como propuestas la reducción del bono al 30% del valor de la vivienda y que la administración del bono la realicen los bancos. Sin embargo a la fecha ya se han aprobado la transferencia de recursos para este programa provenientes del Ministerio de transporte y comunicaciones, partidas internas del mismo Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS), así como créditos suplementarios con lo cual se garantizaría la ejecución de los proyectos de Techo Propio y el otorgamiento del BFH.
Las propuestas del MEF, muy certeramente implicaría que al reducir el importe del subsidio se podría beneficiar a más familias con el presupuesto asignado, esto significaría que el estado no debería otorgar subsidios excesivos, manteniendo el uso eficiente de los recursos lo cual conlleva a analizar sobre la adecuada focalización de las necesidades de vivienda.
Actualmente la originación de hipotecas está a cargo de las entidades bancarias y financieras, fundamentalmente en 3 frentes, el Crédito Hipotecario Tradicional que estaría orientado al segmento socioeconómico A y parte del segmento B, el crédito Mivivienda se enfocaría al segmento B y el programa Mihogar al segmento C.
El programa techo propio se dirigiría a los sectores de menores recursos que no acceden a un crédito en la banca privada abarcaría los segmentos D y E. El programa techo propio tendría diversos modalidades entre ellos Cuota Única y Sitio Propio a través de los que subsidia entre el 90% y 95% del valor de la vivienda respectivamente, estos se dirigirían al segmento E. El programa Techo Propio 1 cuya vivienda estaría entre las 5.5 y 12 UITs subsidiaria entre el 90% y 42% del valor de la vivienda. Mientras que el programa Techo Propio 2 con viviendas entre 12 y 14 UITs subsidiaria entre el 25% y 21%; se dirigirían al segmento D.
Lo anterior demuestra que existen productos diversificados para cada necesidad teniendo en cuenta el valor de la vivienda, de esta forma dentro de cada programa, la vivienda de menor valor recibe el mismo subsidio, pero porcentualmente es más representativo que en una vivienda de mayor valor. Esto traería una pequeña distorsión, pues una persona que accede a una vivienda mayor valor es porque tiene mejor calificación crediticia es decir mayores ingresos y recibe el mismo subsidio que otra de menores recursos, Esto se ve mas intensificado en el Programa techo Propio 1 cuya participación del subsidio varía desde el 90% al 42% del valor de la vivienda. Una solución alternativa es el establecimiento de subsidios habitacionales en función al ingreso de las familias estos tomando como referencia el ingreso mínimo vital, esto permitiría también diferenciar el beneficio siendo mayor para lo de menores ingresos, como se realiza en diversos países de la región como Chile y Colombia
Sin olvidar que el programa techo propio fue creado sin mayor éxito en el año 2002, y es en el 2006 que toma mayor impulso, pues como un programa habitacional para sectores de menores recursos cumple un papel importante en la reducción de la pobreza urbana y rural, en la inserción social y mejora en la calidad de vida, y el BFH es un excelente vehículo para estos fines y debería dirigirse exclusivamente al segmento E. Asimismo se debe destacar que para atender a otros segmentos se buscó la participación del sector privado en la construcción de viviendas de interés social con precios de vivienda desde US$12,000, el estado dio impulso con la licitación de diversos terrenos como los de las fuerzas armadas donde se desarrollan importantes proyectos, donde también es importante el rol promotor del Fondo Mivivienda
La mayor oferta inmobiliaria e hipotecaria sigue siendo enfocada a los segmentos A, B y C, que serían familias con capacidad de pago y calificarían en la banca privada. El acceso a los sectores de menores recursos es promovido por el Fondo Mivivienda en especial a los segmentos D y E. Sin embargo los recursos captados por el ahorro, los créditos hipotecarios y subsidios del estado no son suficienetes para reducir el déficit habitacional.Según cálculos[1] en base a los datos de los Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda, el déficit habitacional ascendería a 3’219,761 en el año 2007, de los cuales el Déficit Cuantitativo ascendería a 457,261 mientras que el Déficit Cualitativo sería de 2’762,500. Estas cifras del déficit reflejan que existe un gran potencial, muchas familias aun no tienen vivienda y otro importante grupo tendría vivienda con carencias de materialidad. Por lo tanto las oportunidades de inversión pueden dirigirse a brindar soluciones habitacionales aprovechando la promoción del gobierno y los subsidios que otorga, así como en el desarrollo de las obras de infraestructura y mejoramiento del hábitat.
Algunas de las principales herramientas que se deben tener en cuenta para reducir el déficit habitacional, y que el gobierno debe prestar mayor atención es el microcrédito para vivienda y mercado secundario de hipotecas.
Las políticas de vivienda deben focalizarse en ampliar la originación de hipotecas en los sectores potenciales que no solo son el A, B y C sino también en el sector D y E, para ello resulta crucial el impulso de los microcréditos, un sector que ha alcanzado altos niveles de innovación, cuyas características se ajusta a las necesidades de las familias de bajos recursos, y existiría una demanda efectiva para financiamiento de viviendas de estas familias que generalmente no logran acceder a un crédito en la banca tradicional, esto permitiría una mayor inclusión social.
Las entidades microfinancieras en el Perú serían las Cajas de Ahorro y Préstamo, Bancos y Financieras de Microfinanzas, que además de ofrecer diversos servicios, financieros tanto a empresas y personas, también ofrecen el crédito para vivienda construcción y mejoramiento. El desarrollo de este segmento a través de incentivos mayor provisión de recursos, contribuiría a fomentar un sistema de vivienda especializado, es decir con entidades especializadas en el otorgamiento de créditos de vivienda, actualmente solo existen 2 la Edpyme Micasita y la EAH INCASA, en México por ejemplo existen las SOFOLES y SOFOMES que a pesar de los problemas que afrontan con la crisis actual, han sido participes del desarrollo del mayor sistema hipotecario en América Latina.
A pesar de existir buen escenario, el mercado de capitales en el Perú aun no se desarrolla, aunque se muestra un gran crecimiento del mercado hipotecarios, esta cartera representan tan solo el 2.7% del PBI[2], este índice aun sigue siendo bajo comparado con otros sistemas de vivienda más sofisticados como el de México, Chile, Colombia o Brasil. Por lo cual resulta importante continuar con este dinamismo e impulsar el desarrollo de otros mecanismos de financiamiento en el mercado de capitales, a través de Bonos Hipotecarios o Titulización Hipotecaria, aprovechar a presencia de la Titularizadora Peruana S.A. con el respaldo de la Corporación Financiera Internacional IFC del Banco Mundial y la Titularizadora Colombiana; además de la participación de los principales bancos locales.
[1] Censo 2007: Nuevos cálculos del déficit de vivienda en el Perú, Econ. Javier Tomás Paucar Neira, Revista el Economista, Colegio de Economistas de Lima, Segunda etapa, año 1, Nº 03, octubre Diciembre 2008.
[2] Cuaderno Nº 218-219, “Situación y Oportunidades del Sector Vivienda en el Perú”. Enero - Junio 2009, Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda UNIAPRAVI.
Las propuestas del MEF, muy certeramente implicaría que al reducir el importe del subsidio se podría beneficiar a más familias con el presupuesto asignado, esto significaría que el estado no debería otorgar subsidios excesivos, manteniendo el uso eficiente de los recursos lo cual conlleva a analizar sobre la adecuada focalización de las necesidades de vivienda.
Actualmente la originación de hipotecas está a cargo de las entidades bancarias y financieras, fundamentalmente en 3 frentes, el Crédito Hipotecario Tradicional que estaría orientado al segmento socioeconómico A y parte del segmento B, el crédito Mivivienda se enfocaría al segmento B y el programa Mihogar al segmento C.
El programa techo propio se dirigiría a los sectores de menores recursos que no acceden a un crédito en la banca privada abarcaría los segmentos D y E. El programa techo propio tendría diversos modalidades entre ellos Cuota Única y Sitio Propio a través de los que subsidia entre el 90% y 95% del valor de la vivienda respectivamente, estos se dirigirían al segmento E. El programa Techo Propio 1 cuya vivienda estaría entre las 5.5 y 12 UITs subsidiaria entre el 90% y 42% del valor de la vivienda. Mientras que el programa Techo Propio 2 con viviendas entre 12 y 14 UITs subsidiaria entre el 25% y 21%; se dirigirían al segmento D.
Lo anterior demuestra que existen productos diversificados para cada necesidad teniendo en cuenta el valor de la vivienda, de esta forma dentro de cada programa, la vivienda de menor valor recibe el mismo subsidio, pero porcentualmente es más representativo que en una vivienda de mayor valor. Esto traería una pequeña distorsión, pues una persona que accede a una vivienda mayor valor es porque tiene mejor calificación crediticia es decir mayores ingresos y recibe el mismo subsidio que otra de menores recursos, Esto se ve mas intensificado en el Programa techo Propio 1 cuya participación del subsidio varía desde el 90% al 42% del valor de la vivienda. Una solución alternativa es el establecimiento de subsidios habitacionales en función al ingreso de las familias estos tomando como referencia el ingreso mínimo vital, esto permitiría también diferenciar el beneficio siendo mayor para lo de menores ingresos, como se realiza en diversos países de la región como Chile y Colombia
Sin olvidar que el programa techo propio fue creado sin mayor éxito en el año 2002, y es en el 2006 que toma mayor impulso, pues como un programa habitacional para sectores de menores recursos cumple un papel importante en la reducción de la pobreza urbana y rural, en la inserción social y mejora en la calidad de vida, y el BFH es un excelente vehículo para estos fines y debería dirigirse exclusivamente al segmento E. Asimismo se debe destacar que para atender a otros segmentos se buscó la participación del sector privado en la construcción de viviendas de interés social con precios de vivienda desde US$12,000, el estado dio impulso con la licitación de diversos terrenos como los de las fuerzas armadas donde se desarrollan importantes proyectos, donde también es importante el rol promotor del Fondo Mivivienda
La mayor oferta inmobiliaria e hipotecaria sigue siendo enfocada a los segmentos A, B y C, que serían familias con capacidad de pago y calificarían en la banca privada. El acceso a los sectores de menores recursos es promovido por el Fondo Mivivienda en especial a los segmentos D y E. Sin embargo los recursos captados por el ahorro, los créditos hipotecarios y subsidios del estado no son suficienetes para reducir el déficit habitacional.Según cálculos[1] en base a los datos de los Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda, el déficit habitacional ascendería a 3’219,761 en el año 2007, de los cuales el Déficit Cuantitativo ascendería a 457,261 mientras que el Déficit Cualitativo sería de 2’762,500. Estas cifras del déficit reflejan que existe un gran potencial, muchas familias aun no tienen vivienda y otro importante grupo tendría vivienda con carencias de materialidad. Por lo tanto las oportunidades de inversión pueden dirigirse a brindar soluciones habitacionales aprovechando la promoción del gobierno y los subsidios que otorga, así como en el desarrollo de las obras de infraestructura y mejoramiento del hábitat.
Algunas de las principales herramientas que se deben tener en cuenta para reducir el déficit habitacional, y que el gobierno debe prestar mayor atención es el microcrédito para vivienda y mercado secundario de hipotecas.
Las políticas de vivienda deben focalizarse en ampliar la originación de hipotecas en los sectores potenciales que no solo son el A, B y C sino también en el sector D y E, para ello resulta crucial el impulso de los microcréditos, un sector que ha alcanzado altos niveles de innovación, cuyas características se ajusta a las necesidades de las familias de bajos recursos, y existiría una demanda efectiva para financiamiento de viviendas de estas familias que generalmente no logran acceder a un crédito en la banca tradicional, esto permitiría una mayor inclusión social.
Las entidades microfinancieras en el Perú serían las Cajas de Ahorro y Préstamo, Bancos y Financieras de Microfinanzas, que además de ofrecer diversos servicios, financieros tanto a empresas y personas, también ofrecen el crédito para vivienda construcción y mejoramiento. El desarrollo de este segmento a través de incentivos mayor provisión de recursos, contribuiría a fomentar un sistema de vivienda especializado, es decir con entidades especializadas en el otorgamiento de créditos de vivienda, actualmente solo existen 2 la Edpyme Micasita y la EAH INCASA, en México por ejemplo existen las SOFOLES y SOFOMES que a pesar de los problemas que afrontan con la crisis actual, han sido participes del desarrollo del mayor sistema hipotecario en América Latina.
A pesar de existir buen escenario, el mercado de capitales en el Perú aun no se desarrolla, aunque se muestra un gran crecimiento del mercado hipotecarios, esta cartera representan tan solo el 2.7% del PBI[2], este índice aun sigue siendo bajo comparado con otros sistemas de vivienda más sofisticados como el de México, Chile, Colombia o Brasil. Por lo cual resulta importante continuar con este dinamismo e impulsar el desarrollo de otros mecanismos de financiamiento en el mercado de capitales, a través de Bonos Hipotecarios o Titulización Hipotecaria, aprovechar a presencia de la Titularizadora Peruana S.A. con el respaldo de la Corporación Financiera Internacional IFC del Banco Mundial y la Titularizadora Colombiana; además de la participación de los principales bancos locales.
[1] Censo 2007: Nuevos cálculos del déficit de vivienda en el Perú, Econ. Javier Tomás Paucar Neira, Revista el Economista, Colegio de Economistas de Lima, Segunda etapa, año 1, Nº 03, octubre Diciembre 2008.
[2] Cuaderno Nº 218-219, “Situación y Oportunidades del Sector Vivienda en el Perú”. Enero - Junio 2009, Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda UNIAPRAVI.
viernes, 17 de julio de 2009
SITUACIÓN Y OPORTUNIDADES DEL SECTOR VIVIENDA EN EL PERÚ
La crisis financiera internacional ha generado un contexto de alta incertidumbre en las economías del mundo, y muchos países de la región ya se han visto afectados y han implementado diversas políticas monetarias y fiscales, para minimizar los riesgos y afrontar las turbulencias del mercado actual.
El Perú se muestra como una de las economías más solidas de la región, cuenta con indicadores macroeconómicos muy favorables, a pesar de la crisis financiera mundial, se espera que crezca aproximadamente 3.5%.
Las políticas monetarias que viene aplicando el Banco Central de Reserva del Perú, le permitirían alcanzar las metas de inflación y mantener la estabilidad financiera, teniendo como principal fortaleza la reservas internacionales acumuladas, y los nuevos instrumentos de política monetaria que viene implementando.
La Política Fiscal que tiene como objetivo mantener el crecimiento, el empleo y continuar reduciendo la pobreza; destinaría mas de S/.3,000 millones para mantener la actividad constructora, promover el acceso a créditos hipotecarios y desarrollar programas de saneamiento, de esta forma se impulsa este sector que tiene un gran impacto la economía y el empleo.
Existe un gran mercado potencial con una demanda de vivienda insatisfecha, reflejada en el déficit habitacional del orden de 3’219,761; de los cuales 457,261 es Cuantitativo y 2’762,500 corresponde a un déficit cualitativo.
Existen diversos programas que promueve el estado y se han focalizado a promover el acceso a los créditos para vivienda especialmente para los sectores de menores recursos, incrementado los importes de los subsidios, flexibilidades para la cuota inicial, entre otros.
El mercado hipotecario tiene un buen dinamismo y las carteras de estos créditos se han incrementado considerablemente impulsados por las entidades de Banca Múltiple sin embargo también viene creciendo de manera importante el sector de microfinanciamiento a la vivienda.
El marco legal en el Perú ha venido evolucionando propiciamente, a pesar que aun pueden implementarse mejoras, actualmente junto al mayor dinamismo del sector vivienda y financiero, presentan condiciones favorables para el desarrollo del mercado secundario, a través de Bonos Hipotecarios o Titulización Hipotecaria, habiéndose formado ya la Titularizadora Peruana S.A. con el respaldo de la Corporación Financiera Internacional IFC del Banco Mundial y la Titularizadora Colombiana; además de la participación de los principales bancos locales.
El mercado hipotecario peruano esta encaminado a alcanzar su desarrollo, existe la potencialidad de una gran demanda de viviendas, hay estabilidad financiera y económica, el marco legal se viene modernizando acorde a las necesidades del mercado, la originación de hipotecas ha crecido considerablemente y se viene impulsando el desarrollo del mercado secundario, el Estado por su parte promueve el acceso a la vivienda en especial a los sectores de menores recursos, y mantiene una política firme de impulsar el sector de la vivienda que contribuye considerablemente al desarrollo socioeconómico y bienestar de la población.
Para mayor detalle revisar: http://www.uniapravi.org/publicaciones-detalle.asp?item=35
ALCANCES SOBRE LA CRISIS INMOBILIARIA DE ESTADOS UNIDOS Y SU IMPACTO EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE
Econ. Ronald A. Sánchez Castro,
Durante los últimos 18 meses se ha percibido incertidumbre y desconfianza sobre el rumbo de la economía de Estados Unidos, hecho que se ha propagado a los diversos mercados financieros y bursátiles alrededor del mundo.
La crisis financiera global se habría iniciado en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, con la aparición de las llamadas hipotecas subprime y su posterior transmisión a los mercados financieros, afectando el desempeño de la actividad económica mundial.
El contexto actual de incertidumbre sobre el rumbo de las economías, y la volatilidad de los mercados financieros, nos exige realizar un análisis sobre los posibles impactos en las economías de América Latina y El Caribe así como las perspectivas para la región.
ANTECEDENTES
El boom inmobiliario en Estados Unidos, tuvo como precedentes dos acontecimientos fundamentales: el estallido de la burbuja tecnológica que insto a que los flujos de capitales se refugien en nuevos instrumentos financieros; y el atentado del 11 de septiembre 2001 en los Estados Unidos, que provoco inestabilidad y obligo al gobierno a impulsar el consumo y la productividad disminuyendo las tasas de interés. Como se muestra en los siguientes gráficos[1], el sector inmobiliario había tenido gran dinamismo, mostrando tendencia creciente hasta el año 2006, especialmente en el inicio de casas nuevas; de igual forma los precios de las viviendas también estaban incrementándose y los flujos de créditos hipotecarios habían mostrado una gran expansión así como la extracción de liquidez.
Esta situación reflejaría que la compra-venta de vivienda se habría expandido hasta el año 2006, incentivadas por las bajas tasas de interés del sistema financiero, promoviéndose intensamente el crédito hipotecario. El boom inmobiliario desatado en Estados Unidos, y la gran liquidez del sistema financiero dan lugar a las llamadas hipotecas subprime. Los subprime son aquellos créditos hipotecarios otorgados hacia prestatarios de baja calidad, es decir de alto riesgo que presentarían malos precedentes en las centrales de riesgo, retrasos y deudas en el sistema.
Este hecho no solo significa mayor actividad del sector inmobiliario y expansión de las carteras de las entidades crediticias, sino que además habría propiciado el mayor acceso a la vivienda en los Estados Unidos. Gracias a la aparición de las hipotecas subprime, muchas familias que antes no accedían a un crédito para adquirir una vivienda, por los niveles de ingresos, rigidez en la evaluación crediticia, antecedentes crediticios, entre otros; ahora sí podrían calificar y acceder a una vivienda.
Cabe señalar el papel importante que ha jugado el mercado de capitales en el desarrollo del mercado hipotecario de los Estados Unidos, especialmente el mercado de las hipotecas subprime. La titularización, securitización o bursatilización han contribuido considerablemente al desarrollo del mercado secundario de hipotecas otorgando a los originadores mayor liquidez al sistema financiero y a los inversionistas más instrumentos para la diversificación del riesgo y rentabilidad. Así como el importante rol de las entidades promovidas por el gobierno de Estados Unidos, (Government Sponsored Enterprises GSEs) tales como la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), han sido grandes protagonistas del mercado secundario de hipotecas y de emisiones de bonos titulizados, incursionando también en el mercado de hipotecas subprime.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos se mostraba en expansión, el acceso a la vivienda para las familias de bajos recursos era posible, las bajas tasas de interés estimularon el crédito particularmente en las subprime, sin embargo las tasas de interés de la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzaron a subir desde el año 2004, principalmente con la finalidad de controlar la inflación, iniciándose así las expectativas de desaceleración de la actividad del sector de vivienda, y diversas cuestiones sobre la confianza de la economía de Estados Unidos.
LA CRISIS INMOBILIARIA Y SU PROPAGACIÓN
Los riesgos del mercado hipotecario en los Estados Unidos, ya habían mostrado algunos síntomas en el año 2006, como las caídas de los índices de la actividad del sector vivienda mostrado en el Grafico 01, en el último trimestre del 2006, la ejecución de hipotecas impagadas en Estados Unidos había alcanzado un record histórico debido a la alta morosidad, que supone el impago de varias mensualidades, se situó en ese periodo en 4.95%, frente a 4.67% de tres meses anteriores y de 4.70% de hace un año[2].
La crisis inmobiliaria, muchas veces ha sido vista como una crisis únicamente financiera, sin embargo como se distinguió en el capitulo anterior, existen precedentes en el sector vivienda, el cual resulta ser uno de los sectores más importantes de la economía de Estados Unidos. Sin lugar a duda los esquemas complejos de la titularización y la aparición de los créditos subprime; dificultarían los análisis y evaluación que realizaban las agencias de calificación y los mecanismos de supervisión. Sin embargo en el financiamiento estructurado a través de créditos e hipotecas, incluyendo las subprime, los originadores emiten títulos de rendimientos con alta calificación, confiando en la evaluación de riesgos que realizaban las Agencias de Calificación o Rating, se vuelven atractivos estos valores para diversos fondos de inversión, e inclusive para los Hedge Funds; y resultaba difícil prever el deterioro de las hipotecas subprime.
Es hasta el año 2007, específicamente en el mes de agosto en que se denomina el estallido de la crisis, cuando se puso en evidencia que existían muchas entidades de todo el mundo que poseían estos títulos provenientes de los créditos subprime, estas entidades incluían a aseguradoras, gestores de activos, bancos y Hedge Funds; es cuando se inicia la transmisión del problema a los mercados financieros. En agosto 2007 muchos fondos de inversión anunciaban su quiebra tales como: la compañía Blackstone, la American Home Mortgage décimo banco hipotecario de los Estados Unidos, el National City Home Equity, entre otros. En el mes de octubre del 2008 se registraron importantes caídas de las bolsas, en muchos casos históricas, alrededor del mundo como en Tokio, Corea del Sur, España, París, Milán, Francfort, Londres, en Rusia y Nueva York; mostrando así a propagación de la crisis financiera.
IMPACTO EN LAS ECONOMÍAS DE AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE
En de abril 2008 el FMI anunciaba la interacción de la crisis financiera de las economías avanzadas y el avance de las economías emergentes.
En América Latina y El Caribe, los efectos de la crisis no han sido pronunciados, ya que las economías de la región han venido mostrando crecimientos sostenidos, impulsados por la productividad; acompañado de la mejora de los términos de intercambio en el comercio internacional, básicamente por el aumento de los precios de las materias primas; y al afianzamiento de las políticas macroeconómicas.
Sin embargo, la región de América Latina y El Caribe no está exenta de los riesgos de la crisis, ya que se verá afectada esencialmente en tres frentes:
Ø La disminución de los ingresos percibidos por remesas provenientes de los Estados Unidos, debido al desempleo que se origine por la desaceleración de esta economía; y afectarán tanto a principales receptores en montos como México, Brasil, Colombia y Guatemala, así como a países que presentan mayor porcentaje respecto al PBI, como Guyana, El Salvador, Haití, Honduras, Jamaica y Nicaragua.
Ø El comercio exterior también se verá afectando, con el desaceleramiento de la economía estadounidense, disminuirán la demanda de manufacturas, afectando en este rubro a los principales productores como México y Centroamérica. Asimismo, pese al buen momento de las materias primas especialmente minerales, debe proveerse que una posible caída cíclica de los precios de los productos básicos tales como petróleo, acero, cobre, plata y oro; o una caída de la demanda de estos productos en las economías asiáticas, afectaría considerablemente a los países de América del Sur.
Ø Los flujos de inversiones, especialmente aquellas en activos de alto riesgo, se reducirán y los inversionistas optarían por refugiarse en activos financieros de bajo riesgo y de corto plazo.
La apreciación de las monedas de América Latina como consecuencia no solo debido a la crisis de Estados Unidos, sino que también debido a los flujos de inversión externa incentivados por la estabilidad de las economías, algunos bancos centrales en la región han intervenido restando liquidez al mercado y cautelando la estabilidad cambiaria. La crisis financiera internacional ha generado que los gobiernos de América Latina anuncien planes y medidas para protegerse de los posibles efectos de la crisis, estas políticas están orientadas a mantener el crecimiento económico, proveer liquidez en el sistema financiero, impulsar algunos sectores productivos, el empleo y lucha contra la pobreza.
Según datos del FMI, se espera que en los siguientes años la región se desacelere, proyecta una disminución del crecimiento del PIB pasando del 5.6% en el 2007 a 4.6% en el 2008 acentuándose en el año 2009 en que alcanzaría a 3.2%. Asimismo los niveles de inflación se verían incrementados en la región pasando a 7.9% en el 2008, aunque a niveles bajos, los saldos en cuenta corriente de la región entraría en déficit en 2008 y 2009; como se muestra en el siguiente cuadro:
En noviembre 2008 el FMI publicó la “Actualización de las Perspectivas de la economía mundial”, en el cual señala que “Las perspectivas de crecimiento mundial empeoraron a lo largo del último mes, durante el cual siguió su curso el desapalancamiento del sector financiero y se deterioró la confianza de productores y consumidores”[4], Las proyecciones apuntan a que el crecimiento mundial baje de 5% en 2007 a 3¾% en 2008 y a poco más de 2% en 2009, con las economías avanzadas a la cabeza de la desaceleración Las revisiones a la baja de las proyecciones del crecimiento del PIB real en 2009 son un poco más pronunciadas en las economías emergentes y en desarrollo, y equivalen en promedio a un 1%.
Regulación y supervisión en los sistemas financieros
Muchos países de América Latina y el Caribe han acogido diversos modelos para el desarrollo del mercado secundario de hipotecas siendo el más complejo el de México, con sus BORHIS Bonos respaldados por hipotecas, y la aparición de innovaciones como la garantía por incumplimiento, garantías de pago oportuno, entre otros, que se encargarían de dinamizar el mercado secundario. Sin embargo el mercado secundario en México aun no habría logrado el nivel de desarrollo y alcance como en los Estados Unidos.
La titularización, securitización o bursatilización sigue siendo importante para el financiamiento habitacional y desarrollo de la vivienda en los países de la América Latina y el Caribe. Sin embargo esta crisis financiera nos deja algunas lecciones, como las consecuencias que tiene el otorgamiento de créditos de alto riesgo, flexibilizando los criterios de calificación, esto incentivado por el boom inmobiliario y el aumento de los precios de la vivienda; la creación de vehículos financieros fuera del balance para colocar estas hipotecas, y la excesiva confianza en las calificadoras de riesgo a pesar de la complejidad de los instrumentos, permitiendo que inversionistas privados e institucionales, en busca de altos rendimientos, tomen riesgos excesivos.
Tomando las lecciones de la crisis, la regulación en los sistemas financieros deben dirigirse en primer lugar a la originación de las hipotecas, es preciso crear sistemas que garanticen el otorgamiento de los créditos de calidad, esto sin dejar de promover el acceso a la vivienda, para el desarrollo de mercados secundarios sanos. Un modelo destacado es el de Colombia[5], que tras la crisis de vivienda que atravesara en los años 90s, se ha creó un sistema hipotecario con altos estándares de calidad en el otorgamiento de créditos, se había estandarizado los sistemas de amortización de los créditos, controles a las tasas de interés, topes al endeudamiento, se suprimió la capitalización de deudas, se permitían realizar pre-pagos de deudas sin penalidades, se estableció el control de endeudamiento de hogares y se establecieron los procesos de reestructuración de deuda.
La regulación en los sistemas financieros debe dirigirse también al fortalecimiento de las entidades bancarias y financieras, cuando existan auges económicos podría establecerse mayores exigencias de capital, y exigencias menores en épocas de crisis, de esta forma se evitaría caídas bruscas, no hay que esperar que se oficialice una crisis para exigir mayores reservas de capital, de otro lado también puede estandarizarse métodos de valoración de activos, ya que los precios de mercados son mucho menores en épocas crisis.
En cuanto a la supervisión del riesgo, los mercados financieros crean cada vez más innovaciones y es preciso que los organismos supervisores y calificadores estén capacitados para responder al mercado, de lo contrario no existiría control sobre los alcances y riesgos de estos nuevos instrumentos, para mayor transparencia en la medición de riesgos se podría estandarizar las metodologías y procedimientos, es necesario también promover la protección los prestamistas e inversionistas, en este sentido las agencias calificadoras juega un papel importante, pues gozan de la confianza sobre sus evaluaciones y reportes.
Los marcos regulatorios de los sistemas financieros deben no solo velar por el adecuado funcionamiento, sino también deben prever que los mercados se modernizan y también se requiere modernizar las reglas de juego. En muchos países de la región donde buscan el desarrollo de la titularización, deben tener en cuenta la importancia de la regulación y supervisión de los sistemas financieros, para el sano desarrollo de estos mercados, las políticas y medidas deben ser coordinadas con todos los agentes que intervienen en el sistema, la actual crisis financiera nos deja la sensación que mientras mas complejos se vuelven los mercados se requieren sistemas de regulación mas fuertes pero también integrales.
CONCLUSIONES FINALES
Esta crisis nos permite reflexionar sobre la necesidad de creación nuevos marcos regulatorios y la supervisión en los sistemas financieros, que deben responder eficientemente a los nuevos esquemas e innovaciones que se han venido desarrollando. Para lo cual es imprescindible buscar consensos ente los diversos actores del mercado financiero, prestamistas y prestatarios, bancos, aseguradoras, fondos de pensiones, fondos de inversión etc., para promover un nuevo marco de regulación y supervisión que ayude a afrontar futuras crisis globales.
Ante el escenario económico actual, resulta transcendental que los países de la región de América Latina y El Caribe, adopten medidas económicas preventivas y de forma integrada. Los efectos de la crisis son globales y se propagan rápidamente a través de los mercados financieros alcanzando inclusive al sector real de la economía, es por ello que la adopción de políticas de manera coordinada tendría mayor alcance para atenuar los efectos de la crisis en las economías de la región.
[1] Gráficos extraídos de la publicación Evolución y Perspectivas de la Economía Mexicana, Federico Rubli Kaiser, Confederación Patronal de la República Mexicana - Coparmex Chihuahua y Secretaría de Educación y Cultura Chihuahua, Chih. 10 de Julio de 2008, www.coparmexchihuahua.org/E-Publicaciones/evolucion_y_perspectivas_economia_mexicana.ppt
[2] El Economista, 13 de Marzo de 2007, http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/180814/03/07/Ejecucion-de-hipotecas-en-EEUU-alcanza-un-record-historico-por-alta-morosidad.html
[3] Tomado de “Perspectivas de la economía mundial. Tensiones financieras, desaceleraciones y recuperaciones”, de Octubre de 2008, FMI
[4] Boletín del FMI, Noviembre de 2008, Volumen 37 No 11, http://www.imf.org/external/pubs/ft/survey/spa/2008/113008s.pdf
[5] El sector hipotecario en Colombia, Evolución y perspectiva, marzo de 2009, La Titularizadora Colombiana, http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/Sector%20hipotecario%20en%20Colombia.pdf
Durante los últimos 18 meses se ha percibido incertidumbre y desconfianza sobre el rumbo de la economía de Estados Unidos, hecho que se ha propagado a los diversos mercados financieros y bursátiles alrededor del mundo.
La crisis financiera global se habría iniciado en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, con la aparición de las llamadas hipotecas subprime y su posterior transmisión a los mercados financieros, afectando el desempeño de la actividad económica mundial.
El contexto actual de incertidumbre sobre el rumbo de las economías, y la volatilidad de los mercados financieros, nos exige realizar un análisis sobre los posibles impactos en las economías de América Latina y El Caribe así como las perspectivas para la región.
ANTECEDENTES
El boom inmobiliario en Estados Unidos, tuvo como precedentes dos acontecimientos fundamentales: el estallido de la burbuja tecnológica que insto a que los flujos de capitales se refugien en nuevos instrumentos financieros; y el atentado del 11 de septiembre 2001 en los Estados Unidos, que provoco inestabilidad y obligo al gobierno a impulsar el consumo y la productividad disminuyendo las tasas de interés. Como se muestra en los siguientes gráficos[1], el sector inmobiliario había tenido gran dinamismo, mostrando tendencia creciente hasta el año 2006, especialmente en el inicio de casas nuevas; de igual forma los precios de las viviendas también estaban incrementándose y los flujos de créditos hipotecarios habían mostrado una gran expansión así como la extracción de liquidez.
Esta situación reflejaría que la compra-venta de vivienda se habría expandido hasta el año 2006, incentivadas por las bajas tasas de interés del sistema financiero, promoviéndose intensamente el crédito hipotecario. El boom inmobiliario desatado en Estados Unidos, y la gran liquidez del sistema financiero dan lugar a las llamadas hipotecas subprime. Los subprime son aquellos créditos hipotecarios otorgados hacia prestatarios de baja calidad, es decir de alto riesgo que presentarían malos precedentes en las centrales de riesgo, retrasos y deudas en el sistema.
Este hecho no solo significa mayor actividad del sector inmobiliario y expansión de las carteras de las entidades crediticias, sino que además habría propiciado el mayor acceso a la vivienda en los Estados Unidos. Gracias a la aparición de las hipotecas subprime, muchas familias que antes no accedían a un crédito para adquirir una vivienda, por los niveles de ingresos, rigidez en la evaluación crediticia, antecedentes crediticios, entre otros; ahora sí podrían calificar y acceder a una vivienda.
Cabe señalar el papel importante que ha jugado el mercado de capitales en el desarrollo del mercado hipotecario de los Estados Unidos, especialmente el mercado de las hipotecas subprime. La titularización, securitización o bursatilización han contribuido considerablemente al desarrollo del mercado secundario de hipotecas otorgando a los originadores mayor liquidez al sistema financiero y a los inversionistas más instrumentos para la diversificación del riesgo y rentabilidad. Así como el importante rol de las entidades promovidas por el gobierno de Estados Unidos, (Government Sponsored Enterprises GSEs) tales como la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), han sido grandes protagonistas del mercado secundario de hipotecas y de emisiones de bonos titulizados, incursionando también en el mercado de hipotecas subprime.
El mercado inmobiliario de Estados Unidos se mostraba en expansión, el acceso a la vivienda para las familias de bajos recursos era posible, las bajas tasas de interés estimularon el crédito particularmente en las subprime, sin embargo las tasas de interés de la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzaron a subir desde el año 2004, principalmente con la finalidad de controlar la inflación, iniciándose así las expectativas de desaceleración de la actividad del sector de vivienda, y diversas cuestiones sobre la confianza de la economía de Estados Unidos.
LA CRISIS INMOBILIARIA Y SU PROPAGACIÓN
Los riesgos del mercado hipotecario en los Estados Unidos, ya habían mostrado algunos síntomas en el año 2006, como las caídas de los índices de la actividad del sector vivienda mostrado en el Grafico 01, en el último trimestre del 2006, la ejecución de hipotecas impagadas en Estados Unidos había alcanzado un record histórico debido a la alta morosidad, que supone el impago de varias mensualidades, se situó en ese periodo en 4.95%, frente a 4.67% de tres meses anteriores y de 4.70% de hace un año[2].
La crisis inmobiliaria, muchas veces ha sido vista como una crisis únicamente financiera, sin embargo como se distinguió en el capitulo anterior, existen precedentes en el sector vivienda, el cual resulta ser uno de los sectores más importantes de la economía de Estados Unidos. Sin lugar a duda los esquemas complejos de la titularización y la aparición de los créditos subprime; dificultarían los análisis y evaluación que realizaban las agencias de calificación y los mecanismos de supervisión. Sin embargo en el financiamiento estructurado a través de créditos e hipotecas, incluyendo las subprime, los originadores emiten títulos de rendimientos con alta calificación, confiando en la evaluación de riesgos que realizaban las Agencias de Calificación o Rating, se vuelven atractivos estos valores para diversos fondos de inversión, e inclusive para los Hedge Funds; y resultaba difícil prever el deterioro de las hipotecas subprime.
Es hasta el año 2007, específicamente en el mes de agosto en que se denomina el estallido de la crisis, cuando se puso en evidencia que existían muchas entidades de todo el mundo que poseían estos títulos provenientes de los créditos subprime, estas entidades incluían a aseguradoras, gestores de activos, bancos y Hedge Funds; es cuando se inicia la transmisión del problema a los mercados financieros. En agosto 2007 muchos fondos de inversión anunciaban su quiebra tales como: la compañía Blackstone, la American Home Mortgage décimo banco hipotecario de los Estados Unidos, el National City Home Equity, entre otros. En el mes de octubre del 2008 se registraron importantes caídas de las bolsas, en muchos casos históricas, alrededor del mundo como en Tokio, Corea del Sur, España, París, Milán, Francfort, Londres, en Rusia y Nueva York; mostrando así a propagación de la crisis financiera.
IMPACTO EN LAS ECONOMÍAS DE AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE
En de abril 2008 el FMI anunciaba la interacción de la crisis financiera de las economías avanzadas y el avance de las economías emergentes.
En América Latina y El Caribe, los efectos de la crisis no han sido pronunciados, ya que las economías de la región han venido mostrando crecimientos sostenidos, impulsados por la productividad; acompañado de la mejora de los términos de intercambio en el comercio internacional, básicamente por el aumento de los precios de las materias primas; y al afianzamiento de las políticas macroeconómicas.
Sin embargo, la región de América Latina y El Caribe no está exenta de los riesgos de la crisis, ya que se verá afectada esencialmente en tres frentes:
Ø La disminución de los ingresos percibidos por remesas provenientes de los Estados Unidos, debido al desempleo que se origine por la desaceleración de esta economía; y afectarán tanto a principales receptores en montos como México, Brasil, Colombia y Guatemala, así como a países que presentan mayor porcentaje respecto al PBI, como Guyana, El Salvador, Haití, Honduras, Jamaica y Nicaragua.
Ø El comercio exterior también se verá afectando, con el desaceleramiento de la economía estadounidense, disminuirán la demanda de manufacturas, afectando en este rubro a los principales productores como México y Centroamérica. Asimismo, pese al buen momento de las materias primas especialmente minerales, debe proveerse que una posible caída cíclica de los precios de los productos básicos tales como petróleo, acero, cobre, plata y oro; o una caída de la demanda de estos productos en las economías asiáticas, afectaría considerablemente a los países de América del Sur.
Ø Los flujos de inversiones, especialmente aquellas en activos de alto riesgo, se reducirán y los inversionistas optarían por refugiarse en activos financieros de bajo riesgo y de corto plazo.
La apreciación de las monedas de América Latina como consecuencia no solo debido a la crisis de Estados Unidos, sino que también debido a los flujos de inversión externa incentivados por la estabilidad de las economías, algunos bancos centrales en la región han intervenido restando liquidez al mercado y cautelando la estabilidad cambiaria. La crisis financiera internacional ha generado que los gobiernos de América Latina anuncien planes y medidas para protegerse de los posibles efectos de la crisis, estas políticas están orientadas a mantener el crecimiento económico, proveer liquidez en el sistema financiero, impulsar algunos sectores productivos, el empleo y lucha contra la pobreza.
Según datos del FMI, se espera que en los siguientes años la región se desacelere, proyecta una disminución del crecimiento del PIB pasando del 5.6% en el 2007 a 4.6% en el 2008 acentuándose en el año 2009 en que alcanzaría a 3.2%. Asimismo los niveles de inflación se verían incrementados en la región pasando a 7.9% en el 2008, aunque a niveles bajos, los saldos en cuenta corriente de la región entraría en déficit en 2008 y 2009; como se muestra en el siguiente cuadro:
En noviembre 2008 el FMI publicó la “Actualización de las Perspectivas de la economía mundial”, en el cual señala que “Las perspectivas de crecimiento mundial empeoraron a lo largo del último mes, durante el cual siguió su curso el desapalancamiento del sector financiero y se deterioró la confianza de productores y consumidores”[4], Las proyecciones apuntan a que el crecimiento mundial baje de 5% en 2007 a 3¾% en 2008 y a poco más de 2% en 2009, con las economías avanzadas a la cabeza de la desaceleración Las revisiones a la baja de las proyecciones del crecimiento del PIB real en 2009 son un poco más pronunciadas en las economías emergentes y en desarrollo, y equivalen en promedio a un 1%.
Regulación y supervisión en los sistemas financieros
Muchos países de América Latina y el Caribe han acogido diversos modelos para el desarrollo del mercado secundario de hipotecas siendo el más complejo el de México, con sus BORHIS Bonos respaldados por hipotecas, y la aparición de innovaciones como la garantía por incumplimiento, garantías de pago oportuno, entre otros, que se encargarían de dinamizar el mercado secundario. Sin embargo el mercado secundario en México aun no habría logrado el nivel de desarrollo y alcance como en los Estados Unidos.
La titularización, securitización o bursatilización sigue siendo importante para el financiamiento habitacional y desarrollo de la vivienda en los países de la América Latina y el Caribe. Sin embargo esta crisis financiera nos deja algunas lecciones, como las consecuencias que tiene el otorgamiento de créditos de alto riesgo, flexibilizando los criterios de calificación, esto incentivado por el boom inmobiliario y el aumento de los precios de la vivienda; la creación de vehículos financieros fuera del balance para colocar estas hipotecas, y la excesiva confianza en las calificadoras de riesgo a pesar de la complejidad de los instrumentos, permitiendo que inversionistas privados e institucionales, en busca de altos rendimientos, tomen riesgos excesivos.
Tomando las lecciones de la crisis, la regulación en los sistemas financieros deben dirigirse en primer lugar a la originación de las hipotecas, es preciso crear sistemas que garanticen el otorgamiento de los créditos de calidad, esto sin dejar de promover el acceso a la vivienda, para el desarrollo de mercados secundarios sanos. Un modelo destacado es el de Colombia[5], que tras la crisis de vivienda que atravesara en los años 90s, se ha creó un sistema hipotecario con altos estándares de calidad en el otorgamiento de créditos, se había estandarizado los sistemas de amortización de los créditos, controles a las tasas de interés, topes al endeudamiento, se suprimió la capitalización de deudas, se permitían realizar pre-pagos de deudas sin penalidades, se estableció el control de endeudamiento de hogares y se establecieron los procesos de reestructuración de deuda.
La regulación en los sistemas financieros debe dirigirse también al fortalecimiento de las entidades bancarias y financieras, cuando existan auges económicos podría establecerse mayores exigencias de capital, y exigencias menores en épocas de crisis, de esta forma se evitaría caídas bruscas, no hay que esperar que se oficialice una crisis para exigir mayores reservas de capital, de otro lado también puede estandarizarse métodos de valoración de activos, ya que los precios de mercados son mucho menores en épocas crisis.
En cuanto a la supervisión del riesgo, los mercados financieros crean cada vez más innovaciones y es preciso que los organismos supervisores y calificadores estén capacitados para responder al mercado, de lo contrario no existiría control sobre los alcances y riesgos de estos nuevos instrumentos, para mayor transparencia en la medición de riesgos se podría estandarizar las metodologías y procedimientos, es necesario también promover la protección los prestamistas e inversionistas, en este sentido las agencias calificadoras juega un papel importante, pues gozan de la confianza sobre sus evaluaciones y reportes.
Los marcos regulatorios de los sistemas financieros deben no solo velar por el adecuado funcionamiento, sino también deben prever que los mercados se modernizan y también se requiere modernizar las reglas de juego. En muchos países de la región donde buscan el desarrollo de la titularización, deben tener en cuenta la importancia de la regulación y supervisión de los sistemas financieros, para el sano desarrollo de estos mercados, las políticas y medidas deben ser coordinadas con todos los agentes que intervienen en el sistema, la actual crisis financiera nos deja la sensación que mientras mas complejos se vuelven los mercados se requieren sistemas de regulación mas fuertes pero también integrales.
CONCLUSIONES FINALES
Esta crisis nos permite reflexionar sobre la necesidad de creación nuevos marcos regulatorios y la supervisión en los sistemas financieros, que deben responder eficientemente a los nuevos esquemas e innovaciones que se han venido desarrollando. Para lo cual es imprescindible buscar consensos ente los diversos actores del mercado financiero, prestamistas y prestatarios, bancos, aseguradoras, fondos de pensiones, fondos de inversión etc., para promover un nuevo marco de regulación y supervisión que ayude a afrontar futuras crisis globales.
Ante el escenario económico actual, resulta transcendental que los países de la región de América Latina y El Caribe, adopten medidas económicas preventivas y de forma integrada. Los efectos de la crisis son globales y se propagan rápidamente a través de los mercados financieros alcanzando inclusive al sector real de la economía, es por ello que la adopción de políticas de manera coordinada tendría mayor alcance para atenuar los efectos de la crisis en las economías de la región.
[1] Gráficos extraídos de la publicación Evolución y Perspectivas de la Economía Mexicana, Federico Rubli Kaiser, Confederación Patronal de la República Mexicana - Coparmex Chihuahua y Secretaría de Educación y Cultura Chihuahua, Chih. 10 de Julio de 2008, www.coparmexchihuahua.org/E-Publicaciones/evolucion_y_perspectivas_economia_mexicana.ppt
[2] El Economista, 13 de Marzo de 2007, http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/180814/03/07/Ejecucion-de-hipotecas-en-EEUU-alcanza-un-record-historico-por-alta-morosidad.html
[3] Tomado de “Perspectivas de la economía mundial. Tensiones financieras, desaceleraciones y recuperaciones”, de Octubre de 2008, FMI
[4] Boletín del FMI, Noviembre de 2008, Volumen 37 No 11, http://www.imf.org/external/pubs/ft/survey/spa/2008/113008s.pdf
[5] El sector hipotecario en Colombia, Evolución y perspectiva, marzo de 2009, La Titularizadora Colombiana, http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/Sector%20hipotecario%20en%20Colombia.pdf
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