Problemática habitacional en el Perú

11 oct. 2009. Hace dos meses el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), se mostraba reacio a ampliar los recursos destinados para el Bono Familiar Habitacional (BFH) de programa Techo Propio, llevando como propuestas la reducción del bono al 30% del valor de la vivienda y que la administración del bono la realicen los bancos. Sin embargo a la fecha ya se han aprobado la transferencia de recursos para este programa provenientes del Ministerio de transporte y comunicaciones, partidas internas del mismo Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS), así como créditos suplementarios con lo cual se garantizaría la ejecución de los proyectos de Techo Propio y el otorgamiento del BFH.

Las propuestas del MEF, muy certeramente implicaría que al reducir el importe del subsidio se podría beneficiar a más familias con el presupuesto asignado, esto significaría que el estado no debería otorgar subsidios excesivos, manteniendo el uso eficiente de los recursos lo cual conlleva a analizar sobre la adecuada focalización de las necesidades de vivienda.

Actualmente la originación de hipotecas está a cargo de las entidades bancarias y financieras, fundamentalmente en 3 frentes, el Crédito Hipotecario Tradicional que estaría orientado al segmento socioeconómico A y parte del segmento B, el crédito Mivivienda se enfocaría al segmento B y el programa Mihogar al segmento C.

El programa techo propio se dirigiría a los sectores de menores recursos que no acceden a un crédito en la banca privada abarcaría los segmentos D y E. El programa techo propio tendría diversos modalidades entre ellos Cuota Única y Sitio Propio a través de los que subsidia entre el 90% y 95% del valor de la vivienda respectivamente, estos se dirigirían al segmento E. El programa Techo Propio 1 cuya vivienda estaría entre las 5.5 y 12 UITs subsidiaria entre el 90% y 42% del valor de la vivienda. Mientras que el programa Techo Propio 2 con viviendas entre 12 y 14 UITs subsidiaria entre el 25% y 21%; se dirigirían al segmento D.

Lo anterior demuestra que existen productos diversificados para cada necesidad teniendo en cuenta el valor de la vivienda, de esta forma dentro de cada programa, la vivienda de menor valor recibe el mismo subsidio, pero porcentualmente es más representativo que en una vivienda de mayor valor. Esto traería una pequeña distorsión, pues una persona que accede a una vivienda mayor valor es porque tiene mejor calificación crediticia es decir mayores ingresos y recibe el mismo subsidio que otra de menores recursos, Esto se ve mas intensificado en el Programa techo Propio 1 cuya participación del subsidio varía desde el 90% al 42% del valor de la vivienda. Una solución alternativa es el establecimiento de subsidios habitacionales en función al ingreso de las familias estos tomando como referencia el ingreso mínimo vital, esto permitiría también diferenciar el beneficio siendo mayor para lo de menores ingresos, como se realiza en diversos países de la región como Chile y Colombia

Sin olvidar que el programa techo propio fue creado sin mayor éxito en el año 2002, y es en el 2006 que toma mayor impulso, pues como un programa habitacional para sectores de menores recursos cumple un papel importante en la reducción de la pobreza urbana y rural, en la inserción social y mejora en la calidad de vida, y el BFH es un excelente vehículo para estos fines y debería dirigirse exclusivamente al segmento E. Asimismo se debe destacar que para atender a otros segmentos se buscó la participación del sector privado en la construcción de viviendas de interés social con precios de vivienda desde US$12,000, el estado dio impulso con la licitación de diversos terrenos como los de las fuerzas armadas donde se desarrollan importantes proyectos, donde también es importante el rol promotor del Fondo Mivivienda

La mayor oferta inmobiliaria e hipotecaria sigue siendo enfocada a los segmentos A, B y C, que serían familias con capacidad de pago y calificarían en la banca privada. El acceso a los sectores de menores recursos es promovido por el Fondo Mivivienda en especial a los segmentos D y E. Sin embargo los recursos captados por el ahorro, los créditos hipotecarios y subsidios del estado no son suficienetes para reducir el déficit habitacional.Según cálculos[1] en base a los datos de los Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda, el déficit habitacional ascendería a 3’219,761 en el año 2007, de los cuales el Déficit Cuantitativo ascendería a 457,261 mientras que el Déficit Cualitativo sería de 2’762,500. Estas cifras del déficit reflejan que existe un gran potencial, muchas familias aun no tienen vivienda y otro importante grupo tendría vivienda con carencias de materialidad. Por lo tanto las oportunidades de inversión pueden dirigirse a brindar soluciones habitacionales aprovechando la promoción del gobierno y los subsidios que otorga, así como en el desarrollo de las obras de infraestructura y mejoramiento del hábitat.

Algunas de las principales herramientas que se deben tener en cuenta para reducir el déficit habitacional, y que el gobierno debe prestar mayor atención es el microcrédito para vivienda y mercado secundario de hipotecas.

Las políticas de vivienda deben focalizarse en ampliar la originación de hipotecas en los sectores potenciales que no solo son el A, B y C sino también en el sector D y E, para ello resulta crucial el impulso de los microcréditos, un sector que ha alcanzado altos niveles de innovación, cuyas características se ajusta a las necesidades de las familias de bajos recursos, y existiría una demanda efectiva para financiamiento de viviendas de estas familias que generalmente no logran acceder a un crédito en la banca tradicional, esto permitiría una mayor inclusión social.

Las entidades microfinancieras en el Perú serían las Cajas de Ahorro y Préstamo, Bancos y Financieras de Microfinanzas, que además de ofrecer diversos servicios, financieros tanto a empresas y personas, también ofrecen el crédito para vivienda construcción y mejoramiento. El desarrollo de este segmento a través de incentivos mayor provisión de recursos, contribuiría a fomentar un sistema de vivienda especializado, es decir con entidades especializadas en el otorgamiento de créditos de vivienda, actualmente solo existen 2 la Edpyme Micasita y la EAH INCASA, en México por ejemplo existen las SOFOLES y SOFOMES que a pesar de los problemas que afrontan con la crisis actual, han sido participes del desarrollo del mayor sistema hipotecario en América Latina.

A pesar de existir buen escenario, el mercado de capitales en el Perú aun no se desarrolla, aunque se muestra un gran crecimiento del mercado hipotecarios, esta cartera representan tan solo el 2.7% del PBI[2], este índice aun sigue siendo bajo comparado con otros sistemas de vivienda más sofisticados como el de México, Chile, Colombia o Brasil. Por lo cual resulta importante continuar con este dinamismo e impulsar el desarrollo de otros mecanismos de financiamiento en el mercado de capitales, a través de Bonos Hipotecarios o Titulización Hipotecaria, aprovechar a presencia de la Titularizadora Peruana S.A. con el respaldo de la Corporación Financiera Internacional IFC del Banco Mundial y la Titularizadora Colombiana; además de la participación de los principales bancos locales.






[1] Censo 2007: Nuevos cálculos del déficit de vivienda en el Perú, Econ. Javier Tomás Paucar Neira, Revista el Economista, Colegio de Economistas de Lima, Segunda etapa, año 1, Nº 03, octubre Diciembre 2008.
[2] Cuaderno Nº 218-219, “Situación y Oportunidades del Sector Vivienda en el Perú”. Enero - Junio 2009, Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda UNIAPRAVI.